前几天，同事反馈说她的客户在金山买了一套单价1.3万的房子。起初我也是怀着不信任的角度，以为是业主急卖，或者是房子有什么特殊性的地方，才会卖这么低的价格。 今天，特意去做了一些功课，原来这都是真的。

【资料图】

金山奥体板块

奥体这几年的发展速度非常迅猛，沿着飞凤山一圈盖了不少的小区，前几年吸引了大量的购房群体入住于此。奥体，飞凤山公园，还有地铁5号线的经过，曾经开发商所描绘的景象一一得到验证。

即便是这样，奥体板块的房价也扛不住市场的下跌，甚至还有一个叫奥体金茂悦的楼盘，从开盘卖到交房，已经过去3年多的时间，还有很多库存的房源在售。原业主以2.5万的价格买下，现在开发商以2.1万的价格挂牌，这让原业主叫苦连天。

商品房如此，安置房更是价格跌到不行，朋友所说的单价1.3万的小区，就是位于飞凤山脚下，三环边上的一个超级大型的安置房聚集地：福湾新城。

福湾新城安置房系列

福湾位于福湾大桥旁，南侧是三环路，东侧是二环路，北侧是飞凤山，周边聚集了大量的人口，高端的楼盘有华润橡树湾，融侨檀府，融侨方圆等小区，这些高端的小区均价大约在3万左右/平米，而周边的安置房连它们一半的价格都不到。

价格低的原因是十分明显的，金山的房子库存量这几年一直在持续的增加，而买房的群体持续在减少，这就导致了很多小区开始降价，既然是同样的价格，大家宁愿选择商品房也不会愿意去买安置房。

其次，福湾新城周边还有很大一片民房用地是可以开发的土地，加上帝封江板块这几年推出来的房子价格更是低得很，用购房者的角度看，与其都已经买到三环边上了，不如选择一个品质还不错的小区，或许未来还有更大的机会，住着也会更加舒服。

福湾新城的安置房有秋月苑、冬阳苑、夏雨苑，春风苑，总户数加起来有100多栋楼，特别是秋月苑很多楼栋是沿着福湾路，噪音的影响也比较大。

1.3万单价的小区：福湾新城秋月苑

福湾新城秋月苑总共有40栋楼，总户数3827户，2008年交付使用，容积率为1.87，物业费0.78元/平米，小区体量很大，挂牌出售的房源较少，总共只有16套房子在卖，这么少的房源是因为价格太低，很多业主不愿意低卖，或者是亏太多也舍不得出手的原因。

秋月苑的优缺点：

优点一、生活便利，地铁配套；

大型的小区配套比较多，除了城市综合体较远外，生活有永辉超市，读书有福湾小学，出行有台屿地铁口，虽然都不是最优质的配套，但是基本生活需求都能满足。

优点二、电梯房，价格低

它属于金山片区价格最低的小区，目前均价1.5万左右挂牌，成交价格基本围绕在1.35万左右，即便是小户型的房子总价也不到百万就能买到。

优点三、小区新，有电梯

小区40栋楼均为电梯高层，每栋楼都自带电梯，目前使用的时间是15年左右的楼盘，内部停车还算可以，没有达到无法停车的地步。

缺点一、绿化地，素质低；

这是安置房的通病，绿化常常会遭到破坏，居住在此的人大部分的为外地的租户，因为拆迁户的房源量大，有50%左右的房子是用于出租的。

缺点二、毗邻两大主干道；

秋月苑毗邻两大主干道，三环快速路和福湾路，这两条路上的车流量不论是白天黑夜，川流不息的行驶在道路上。

市场分析，购房建议

现在的房地产发展进入分割阶段，买家不仅要对房子满意，同时要对价格满意，所以挂牌的房源价格要低，房子要好，才能吸引到买家来看房，才能促进买家下定。

福湾新城作为外围的安置房社区，当下肯定是会掉价，因为城内地段好的房源不断的在增加，价格也在不断往下调整，有能力买房的人会去选择地段好的小区，没能力买房的人就可以再继续等待观望市场。同事口中说金山的房价跌到1.3万，是真实存在的房源。

2023年下半年已经开始了，这几个月可以观察满意的房子的动态，我想在6.7.8这三个月应该会有不少的性价比房源出来，有意向购房的网友们，可以多留意。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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